मेरी 76 वर्षीय माँ, सहायक जीवन यापन में हैं और उनके पास किराये का घर है।  हम इसका उपयोग उसकी लंबी अवधि की देखभाल - और पूंजीगत लाभ को कम करने के लिए कैसे कर सकते हैं?

मेरी 76 वर्षीय माँ, सहायक जीवन यापन में हैं और उनके पास किराये का घर है। हम इसका उपयोग उसकी लंबी अवधि की देखभाल – और पूंजीगत लाभ को कम करने के लिए कैसे कर सकते हैं?

मेरी मां 2014 में अपने घर से एक अपार्टमेंट में चली गईं और घर को किराये की संपत्ति के रूप में इस्तेमाल करना शुरू कर दिया। उसने इसे मेरे पिता के साथ 60 के दशक में खरीदा था, और 70 के दशक में तलाक के बाद उसने उससे कुछ हिस्सा खरीदा था। मुझे नहीं पता कि मेरे पास किसी भी कीमत का दस्तावेज है या नहीं, लेकिन मुझे लगता है कि उन्होंने मूल रूप से लगभग 30,000 डॉलर में घर खरीदा था। आज इसकी कीमत करीब 230,000 डॉलर है।

2020 में, मेरी माँ असिस्टेड लिविंग में चली गईं, इसलिए उनका खर्च बढ़ गया है। वह अब केवल $ 35,000 सालाना कमाती है। मेरी माँ की आर्थिक स्थिति को देखते हुए, मेरा अनुमान है कि वह शायद 2032 तक अपनी सारी बचत खर्च कर देगी और अपने निजी खर्चों का भुगतान करने के लिए घर को बेचने की आवश्यकता होगी। मैं सोच रहा था कि क्या अब हम घर पर पूंजीगत लाभ को कम करने के लिए कुछ कर सकते हैं यदि वह अपनी बचत से आगे निकल जाती है। वह अभी केवल 76 वर्ष की हैं, लेकिन उनका स्वास्थ्य औसत से कम है। अब जबकि वह असिस्टेड लिविंग में चली गई है, वह बहुत बेहतर कर रही है। मेरे लिए यह तय करना मुश्किल है कि वह 2032 तक जीवित रहेंगी या नहीं, लेकिन इसकी बहुत संभावना है।

क्या आपके पास घर की बिक्री पर कर कम करने या इसे बेचने की योजना बनाने के लिए कोई सुझाव है? अगर वह हमें घर देती है, तो भी अगर हम इसे बेचते हैं तो हमें पूंजीगत लाभ देना होगा। क्या घर का उपयोग करके उसकी बचत में जोड़ने के अन्य तरीके हैं? मुझे लगता है कि छुट्टी का किराया अधिक आय ला सकता है, लेकिन घर उसके लिए एक महान पड़ोस में नहीं है (और हमें घर प्रस्तुत करना होगा)। क्या वह होम इक्विटी लाइन ऑफ क्रेडिट प्राप्त कर सकती है और पैसे का निवेश कर सकती है? यदि वह सहायता प्राप्त जीवनयापन के लिए घर बेचती है, तो क्या वह टैक्स क्रेडिट प्राप्त करने में सक्षम है? क्या उसे किराये की आय से अपना आयकर कम करने के लिए आज टैक्स क्रेडिट मिल रहा है?

हालाँकि यह मेरी माँ के लिए काम नहीं कर सकता है, मैंने इस अवधारणा के बारे में सोचा। क्या एक घर को शेयरों में विभाजित करने और अलग-अलग हिस्सों को अपने समय पर बेचने का कोई तरीका है? मुझे नहीं पता कि उसके लिए पूंजीगत लाभ का भुगतान करने वाले वर्षों की संख्या को फैलाने के अलावा उसके लिए कोई फायदा है, लेकिन मैं उत्सुक हूं कि क्या यह संभव है। क्या उसे उस कंपनी के साथ एक समझौता करना होगा जो उस प्रकार की फंडिंग करती है या क्या हम अपने दम पर कुछ स्थापित कर सकते हैं और खुद को और दूसरों को शेयर बेच सकते हैं? यदि कई मालिक हों तो क्या बाद में बेचना वास्तव में मुश्किल होगा?

भवदीय,

चिंतित बेटा

बड़ी चाल‘ एक मार्केटवॉच कॉलम है जो अचल संपत्ति के ins और outs को देख रहा है, एक नए घर की खोज को नेविगेट करने से लेकर बंधक के लिए आवेदन करने तक।

क्या आपके पास घर खरीदने या बेचने के बारे में कोई प्रश्न है? क्या आप जानना चाहते हैं कि आपकी अगली चाल कहाँ होनी चाहिए? जैकब पासी को ईमेल करें TheBigMove@marketwatch.com.

प्रिय चिंतित,

वृद्ध माता-पिता वाले लोगों के लिए, उनकी संपत्ति के जटिल वेब पर नेविगेट करना और यह पता लगाना कि दीर्घकालिक देखभाल से जुड़े खर्चों की भरपाई कैसे की जाए, एक महत्वपूर्ण चुनौती हो सकती है। मुझे यह देखकर खुशी हुई कि आप इस महत्वपूर्ण मुद्दे से निपटने के लिए उसकी सारी बचत समाप्त होने तक प्रतीक्षा करने के बजाय अब ये प्रश्न पूछ रहे हैं और योजना बना रहे हैं।

वास्तव में, हम सभी को अपनी अंतिम दीर्घकालिक देखभाल आवश्यकताओं के बारे में सोचना चाहिए। अनुसंधान से पता चला है कि 5 में से केवल 1 अमेरिकी जो 65 वर्ष के हैं, उन्हें दीर्घकालिक देखभाल सेवाओं की आवश्यकता नहीं होगी, जबकि एक चौथाई सेवानिवृत्त लोगों को इस सहायता की “गंभीर आवश्यकता” है।

आपने कई महत्वपूर्ण प्रश्न पूछे हैं, इसलिए मैं प्रत्येक को व्यक्तिगत रूप से संबोधित करना चाहता हूं। शुरू करने के लिए: आप अपनी मां के पूर्व घर को बेचने में शामिल पूंजीगत लाभ करों के बारे में सोचने के लिए सही हैं। जब उसने वर्षों पहले इसे किराये में बदल दिया, तो घर उसके प्राथमिक निवास के विपरीत एक निवेश संपत्ति बन गया। परिणामस्वरूप, यह उस बहिष्करण के लिए योग्य नहीं होगा जिसे लोग प्राप्त कर सकते हैं यदि वे उस घर को बेचते हैं जिसमें वे रह रहे थे (पिछले पांच वर्षों में से कम से कम दो के लिए।) उस भत्ते के तहत, आंतरिक राजस्व सेवा पहले $ 250,000 की आय को बाहर करती है एक एकल फाइलर के लिए घर की बिक्री (मूल खरीद मूल्य के आधार पर) से, या एक विवाहित जोड़े के लिए $500,000 संयुक्त रूप से दाखिल करने के लिए।

इस कारण से, आपको घर में अपने माता-पिता के निवेश की चल रही गणना रखने के लिए, किसी भी सुधार की लागत से लेकर घर के चल रहे रखरखाव तक, जो आप कर सकते हैं, वह सब कुछ करना चाहिए। इन मरम्मत और सुधारों की लागत को कर योग्य राशि को कम करने के लिए अंतिम बिक्री की आय से घटाया जा सकता है।

पूंजीगत लाभ बहिष्करण उन घरों पर लागू नहीं होता है जिन्हें निवेश संपत्तियों के रूप में रखा गया था।

यदि आपका प्राथमिक लक्ष्य आईआरएस द्वारा घर में अपनी मां के निवेश को देखने से बचना है, तो आप 1031 एक्सचेंज पर विचार करना चाहेंगे। टैक्स कोड के तहत, निवेशक घर की बिक्री पर पूंजीगत लाभ करों से बच सकते हैं यदि धन को समान संपत्ति में पुनर्निवेश किया जाता है। इस खामी का लाभ उठाने के लिए आपको विशिष्ट नियमों का पालन करने की आवश्यकता है – उदाहरण के लिए, नई संपत्ति की खरीद मूल घर की बिक्री के 180 दिनों के भीतर पूरी होनी चाहिए।

यदि आप अपनी माँ की लंबी अवधि की देखभाल में मदद करने के लिए निवेश संपत्ति का उपयोग करने का निर्णय लेते हैं तो इस मार्ग पर जाना उपयोगी साबित हो सकता है। आपने उल्लेख किया है कि वह जिस क्षेत्र में रहती है वह छुट्टी के किराये के लिए आदर्श नहीं है – और मुझे लगता है कि वह अपने वर्तमान किरायेदारों से जो आय प्राप्त कर रही है, वह उसकी सहायता-रहने की लागत और घर के रखरखाव के लिए भुगतान करने के लिए पर्याप्त नहीं है। तो शायद आप परिवार के घर को बेच सकते हैं और फिर आय को किराये की संपत्ति में पुनर्निवेश कर सकते हैं जो बेहतर रिटर्न उत्पन्न करेगा।

एक अन्य विकल्प, जैसा आपने अपने पत्र के अंत में वर्णित किया है, एक किस्त बिक्री होगी। कॉनकैनन मिलर के अनुसार, पेंसिल्वेनिया और फ्लोरिडा में स्थित एक लेखा फर्म, इन लेनदेन में “खरीदार समय के साथ विक्रेता को भुगतान करता है, बजाय समापन पर एकमुश्त सौंपने के।” उन भुगतानों को एक विलेख, अनुबंध या बंधक में निर्धारित शर्तों द्वारा निर्धारित किया जा सकता है। यह विधि विक्रेता को कई वर्षों में इसे फैलाकर बिक्री की आय के लिए अपनी कर देयता को कम करने या स्थगित करने की अनुमति दे सकती है।

आखिरकार, मेरी सबसे मजबूत सलाह एक वकील, वित्तीय योजनाकार या एकाउंटेंट के साथ काम करना होगा जो बुजुर्गों की देखभाल में माहिर हैं। ज़रूर, आपको उसकी देखभाल के लिए भुगतान करने में मदद करने के लिए अंततः होम इक्विटी लाइन ऑफ़ क्रेडिट मिल सकता है। लेकिन यह अभी भी एक ऋण है जिस पर आपको अंततः मासिक भुगतान करना होगा – इसमें शामिल ब्याज भुगतान और शुल्क का उल्लेख नहीं करना होगा।

आपकी माँ को अंततः अपनी दीर्घकालिक देखभाल के लिए मेडिकेड पर निर्भर रहना पड़ सकता है, खासकर यदि उसने बीमा नहीं खरीदा है। मेडिकेड एक सेवानिवृत्त व्यक्ति को एक घर का मालिक होने और लाभ प्राप्त करने की अनुमति देगा, लेकिन अगर वह अंततः एक पूर्ण नर्सिंग होम में जाने के लिए घर पर ग्रहणाधिकार लगा सकती है। वह घर को एक अपरिवर्तनीय मेडिकेड ट्रस्ट में रखना चाह सकती है।

मेडिकेड एसेट प्रोटेक्शन ट्रस्ट एक सेवानिवृत्त व्यक्ति की संपत्ति की रक्षा कर सकता है और उन्हें दीर्घकालिक देखभाल लागतों के साथ सहायता के लिए अर्हता प्राप्त करने में सक्षम बनाता है।

जैसा कि अमेरिकन काउंसिल ऑन एजिंग बताता है, “ये ट्रस्ट मेडिकेड आवेदक की संपत्ति को पात्रता उद्देश्यों के लिए गिने जाने से बचाते हैं। इस प्रकार का ट्रस्ट किसी ऐसे व्यक्ति को सक्षम बनाता है जो अन्यथा मेडिकेड के लिए अपात्र होगा और मेडिकेड योग्य बनने के लिए और घर पर या नर्सिंग होम में आवश्यक देखभाल प्राप्त करेगा।”

ट्रस्ट में रखे गए घरों को अभी भी बेचा जा सकता है, और वारिसों को दिए जाने के बाद वे हमेशा की तरह ही कर उपचार प्राप्त करेंगे। हालांकि समय सार का है: मेडिकेड नियम अलग-अलग राज्यों में अलग-अलग होते हैं, लेकिन आम तौर पर मेडिकेड पांच साल की “लुक-बैक” अवधि को नियोजित करता है और आपकी मां द्वारा सहायता के लिए पात्रता मांगने के पांच साल के भीतर ट्रस्ट की स्थापना का उल्लंघन हो सकता है। पात्रता नियम।

आपके द्वारा उठाए जाने वाले इन मार्गों में से सबसे अच्छा पता लगाने के लिए एक बड़ा कानून वकील या वित्तीय विशेषज्ञ आपको कदमों के माध्यम से चल सकता है। साथ ही, वे आपको किसी भी कर कटौती के बारे में सलाह दे सकते हैं कि आपकी मां सहायता प्राप्त देखभाल के संबंध में दावा करने में सक्षम हो सकती है। जबकि यह प्रक्रिया कठिन लग सकती है, अभी से शुरू करना सही काम है। मैं आपको और आपकी मां को इन विकल्पों को नेविगेट करने के लिए शुभकामनाएं देता हूं।

अपने प्रश्नों को ईमेल करके, आप उन्हें MarketWatch पर गुमनाम रूप से प्रकाशित करने के लिए सहमत होते हैं। मार्केटवॉच के प्रकाशक, डॉव जोन्स एंड कंपनी को अपनी कहानी सबमिट करके, आप समझते हैं और सहमत हैं कि हम आपकी कहानी, या इसके संस्करणों का उपयोग सभी मीडिया और प्लेटफार्मों में कर सकते हैं, जिसमें तीसरे पक्ष के माध्यम से भी शामिल है।.

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